Regeln für die Hausordnung in Mietshäusern

[SteveJ]

In manchen Mietshäusern wechseln sich die Mieter beim Reinigen des Treppenhauses ab.
Dass kann z.B. eine Hausordnung regeln.

Es gibt Rechte und Pflichten in einer Hausordnung – und üblicherweise auchBestimmungen, die das gegenseitige Zusammenleben betreffen.
Eine Hausordnung darf den Mietern allerdings keine darüber hinausgehenden Verpflichtungen auferlegen.

Wann die Hausordnung gilt​

Enthält eine Hausordnung Vorgaben, die über einen rein ordnenden Charakter hinausgehen, so können diese nur dann wirksam sein, wenn die Hausordnung in den Mietvertrag einbezogen ist.
Das geschieht grundsätzlich dadurch, dass Vermieter und Mieter sie unterschreiben und sie im Mietvertrag aufgenommen wird.

Wird die Hausordnung getrennt vom Mietvertrag ausgegeben oder “nur“ im Hausflur ausgehängt, so ist sie nicht wirksam einbezogen und erlegt keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten auf.
Auch eine Klausel wie “Die Hausordnung ist Bestandteil des Mietvertrages“ reiche nicht aus, um sie wirksam einzubeziehen, so der Bundesgerichtshof.
Die Hausordnung sollten Vermieter also am besten als Anlage dem Mietvertrag beifügen.

Was geregelt werden kann​

In einer Hausordnung werden üblicherweise Regelungen zu folgenden Themen festgehalten:

• Lärm
  Regelungen zur Vermeidung von Lärm und anderen Belästigungen dürfen in der Hausordnung stehen.
  Beispiel:
  "Besondere Rücksichtnahme ist in der Zeit von 13 bis 15 Uhr und sowie zwischen 22 und 6 Uhr geboten.
  Radios, Fernseher und dergleichen sind auf Zimmerlautstärke einzustellen."
  
  Dazu gehören auch Regelungen zum Grillen auf dem Balkon, der Terasse oder im Garten.
  
  
• Nutzung von Räumen
  Die Nutzung der gemeinschaftlichen Räume wie Waschküche, Trockenraum oder Speicher (ggf. mit gesonderter Festlegung von Benutzungszeiten) sowie die Nutzung von Vorplätzen oder einem Hof, kann in der Hausordung geregelt werden.
  Beispiel:
  "Das Lagern von feuergefährlichen, leicht entzündbaren sowie Geruch verursachenden Stoffen im Keller oder auf dem Dachspeicher ist untersagt."
  
  
• Reinigung
  Regelungen zur Einhaltung der Sauberkeit und Ordung im Haus können in der Hausordnung Platz finden.
  Beispiel:
  "Haus und Grundstück sind in einem sauberen und reinen Zustand zu erhalten. Nach einem vom Vermieter aufgestellten Reinigungsplan müssen die Mieter abwechselnd Flure, Treppen, Fenster und Dachbodenwege, Zugangswege außerhalb des Hauses, den Hof, den Standplatz der Mülltonnen und den Bürgersteig vor dem Haus reinigen."
  
  
• Sicherheit
  Auch zur Sicherheit im Haus und zur pfleglichen Behandlung der Mietwohnung können Regelungen erlassen werden.
  Beispiel:
  "Unter Sicherheitsaspekten sind Haustüren, Kellerzugänge und Hoftore in der Zeit von 22 bis 6 Uhr geschlossen zu halten."
  Oder:
  "Blumenbretter und -kästen müssen am Balkon oder auf der Fensterbank sicher angebracht werden. Es ist darauf zu achten, dass das Wasser nicht an der Hauswand herunterläuft."

Was unwirksam ist​

Besteht keine Hausordnung, so können Vermieter sie nachträglich aufstellen. Auch dann darf sie nur “ordnende Regelungen“ enthalten.
Klauseln, die Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam.

Hier einige Beispiele dafür

• Eine Anordnung, dass Mieter nicht mehr, wie mietvertraglich geregelt, selbst die Treppe oder Außenanlagen reinigen sollen, sondern stattdessen eine vom Vermieter beauftragte Reinigungskraft für diese Arbeiten bezahlt werden müssen.
  
  
• Das generelle Verbot, Haustiere zu halten.
  
  
• Das Verbot, nach 20 Uhr zu baden.
  
  
• Einschränkungen des Besuchsrechts, z.B. ein Verbot, nach 22 Uhr noch Gäste zu empfangen.
  
  
• Generelles Abstellverbot von Kinderwagen im Flur (das geht nur bei unmittelbarem Verstoß gegen Brandschutzvorschriften)
  
  
• Verbot, den Fahrstuhl nachts zu benutzen
  
  
• Verbot, Wäsche am Balkon aufzuhängen
  
  
• Untersagung von Kinderlärm
  
  
• Rauchverbot in der Wohnung

Für wen die Hausordnung gilt​

Die Hausordnung gibt allen Mietern gegenüber den anderen Hausbewohnern ein eigenes “Recht auf Einhaltung“ der dort festgelegten Regelungen.
Das kann dazu führen, dass Vermieter verpflichtet sind, gegen Mieter vorzugehen, die sich nicht an die Hausordnung halten.
Sind die Verstöße schwerwiegend, so können sie geahndet werden.

Bei ständiger Missachtung wirksamer Regelungen, wodurch der Hausfrieden nachhaltig gestört wird, kann der Vermieter die störenden Mieter abmahnen.
Wirkt eine solche Abmahnung nicht, dann kann das Fehlerverhalten des Mieters sogar zu einer fristlosen Kündigung führen.
Das könne zum Beispiel bei ständigen Belästigungen durch Grillen auf dem Balkon der Fall sein.
Gibt es Zweifel oder Streit über die Einhaltung der Hausordnung, so sollte gegebenenfalls mit rechtlicher Hilfe geprüft werden, ob die Hausordnung tatsächlich Bestandteil des Mietvertrages ist.